Comunidades de Propietarios
Ley 49/1960
- A quién obliga
- Comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal (inmuebles divididos en pisos o locales con elementos comunes y varios propietarios) y, como gestor, el administrador de fincas.
- Sanción máxima
- Reclamación judicial de deudas e impugnación de acuerdos; responsabilidad de los cargos
- En vigor desde
- Vigente · Ley 49/1960 (reformas recientes: Ley 10/2022, RD-ley 8/2023, LO 1/2025 y RD-ley 7/2026)
- Autoridad
- Jurisdicción civil · Registro de la Propiedad (diligenciado del libro de actas)
Propiedad Horizontal (LPH), en claro.
Régimen de las comunidades de propietarios (Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, reformada, entre otras, por las Leyes 8/1999, 8/2013 y 10/2022, el RD-ley 8/2023, la LO 1/2025 y el RD-ley 7/2026). Órganos de gobierno (junta de propietarios, presidente de designación obligatoria entre los propietarios, y secretario-administrador que puede ser un profesional externo), libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad con conservación de la documentación durante cinco años, fondo de reserva de cuantía no inferior al 10 % del último presupuesto ordinario, obras de accesibilidad obligatorias sin acuerdo previo (art. 10.1.b), junta ordinaria anual, mayorías del art. 17 (desde el 03/04/2025, destinar una vivienda a uso turístico exige la aprobación previa y expresa de la junta por tres quintos, art. 17.12) e impugnación del art. 18 (tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o los estatutos). Es el marco nuclear del administrador de fincas.
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Obligaciones y artículos clave
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LPH · A quién aplica
Comunidades de propietarios y administrador de fincas
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) regula el régimen de los inmuebles divididos en pisos o locales con elementos comunes: las comunidades de propietarios. Las obligaciones recaen en la comunidad como tal y se gestionan a través de sus órganos. El administrador de fincas, cuando es el secretario-administrador profesional de la comunidad, es quien materializa buena parte de estas obligaciones (convocatorias, actas, cuentas, fondo de reserva, obras). Es el marco nuclear del día a día de un despacho de administración de fincas.
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LPH art. 13 · Órganos de gobierno
Junta de propietarios, presidente, secretario y administrador
Los órganos de gobierno de la comunidad (art. 13) son: la junta de propietarios (órgano soberano); el presidente, de designación obligatoria entre los propietarios, que representa a la comunidad en juicio y fuera de él; opcionalmente vicepresidente(s); y el secretario y el administrador, cuyas funciones pueden acumularse en el presidente, recaer en un propietario o encomendarse a un profesional cualificado externo (el administrador de fincas). La junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas; las extraordinarias, cuando proceda.
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LPH art. 19 · Libro de actas
Libro de actas y conservación de la documentación
Los acuerdos de la junta se reflejan en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad. El acta debe expresar la fecha y el lugar, los asistentes (presentes y representados), el orden del día y los acuerdos adoptados con indicación de los votos. El secretario custodia los libros de actas y debe conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. La correcta llevanza del acta es clave: condiciona la ejecutividad y la impugnación de los acuerdos.
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LPH art. 9 · Fondo de reserva
Fondo de reserva mínimo del 10 % del presupuesto
Toda comunidad debe constituir y dotar un fondo de reserva, con cargo a las cuotas de participación, cuya cuantía no podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. El fondo se destina a atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca, así como las obras de accesibilidad del artículo 10.1.b). Con cargo a este fondo, la comunidad puede suscribir un contrato de seguro o de mantenimiento permanente del inmueble. La dotación del fondo es una obligación de cada propietario conforme a su cuota.
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